L’immobilier helvétique a continuellement gagné en valeur au cours des dernières décennies. Pour cette raison, de nombreux investisseurs souhaitent investir dans l’immobilier afin de diversifier leur patrimoine et de bénéficier d’un placement historiquement stable. Cependant, force est de constater que le marché immobilier suisse se trouve aujourd’hui à des niveaux historiquement élevés, ce qui invite à une certaine prudence avant d’engager du capital.
En effet, plusieurs risques structurels pèsent sur le marché. Premièrement, une éventuelle hausse des taux hypothécaires pourrait mettre en difficulté de nombreux ménages privés suisses, souvent très endettés en comparaison internationale. Deuxièmement, la baisse de la natalité observée depuis plusieurs années pourrait, à long terme, peser sur la demande de logements. Troisièmement, la montée du chômage dans des professions jusqu’ici considérées comme à forte valeur ajoutée, et qui sont progressivement transformées ou remplacées par l’intelligence artificielle, pourrait affecter la solvabilité d’une partie des emprunteurs. Enfin, d’éventuelles limitations de l’immigration, dont la question reviendra prochainement en votation populaire, pourraient réduire significativement la pression démographique qui soutient actuellement les prix.
C’est pourquoi, avant d’investir dans l’immobilier, il faut souligner qu’il existe trois indices publiés par la SIX Swiss Exchange à connaître. Premièrement, l’indice SXI Real Estate Broad (SREAL) regroupe l’ensemble des actions et des fonds immobiliers cotés principalement à la SIX, dont le portefeuille contient au moins 75% d’immobilier suisse. Deuxièmement, le SXI Real Estate Funds Broad (SWIIT) regroupe uniquement les fonds immobiliers. Troisièmement, le SXI Real Estate Shares Broad Index (REAL) couvre exclusivement les actions immobilières cotées.
Pourquoi investir dans l’immobilier en Suisse ?
D’abord, l’immobilier suisse représente une classe d’actifs reconnue pour sa résilience. En effet, des indices de référence comme l’indice suisse des prix de l’immobilier résidentiel (IMPI) ou les indices IAZI illustrent bien cette tendance haussière de long terme. De plus, ce type de placement contribue à protéger le capital contre l’inflation tout en générant des revenus réguliers via les loyers ou les distributions de fonds. Néanmoins, comme évoqué précédemment, les performances passées ne préjugent pas des performances futures, et le contexte actuel appelle à privilégier des solutions diversifiées et liquides.
Les véhicules de placement pour investir dans l’immobilier
Pour commencer, examinons les principales solutions de placement permettant une exposition diversifiée, liquide et accessible au marché immobilier suisse. Ces véhicules présentent, dans la majorité des cas, un meilleur rapport rendement/risque que la détention directe d’un bien.
1. Les ETF immobiliers : la solution la plus accessible pour investir dans l’immobilier
L’une des solutions les plus simples et les moins risquées pour investir dans l’immobilier consiste à acheter des parts d’un Exchange Traded Fund (ETF). En effet, ce dernier acquiert lui-même des participations dans de nombreuses sociétés ou fonds immobiliers suisses. Par conséquent, votre capital se trouve réparti sur une multitude d’objets, de types de biens et de régions.
Pour le marché suisse, deux ETF se distinguent particulièrement :
- UBS ETF (CH) – SXI Real Estate (CHF) A-dis (ISIN : CH0124758522), qui réplique l’indice SREAL avec un TER d’environ 0,79%.
- UBS ETF (CH) – SXI Real Estate Funds (CHF) A-dis (ISIN : CH0105994401), qui suit l’indice SWIIT avec un TER d’environ 0,97%.
Ces deux ETF sont domiciliés en Suisse, cotés en francs suisses et utilisent une réplication physique complète. De plus, ils ne génèrent généralement pas de frais d’émission ou de rachat. En outre, le ticket d’entrée est faible : avec moins de cent francs, vous pouvez investir dans l’immobilier suisse. Par ailleurs, vous pouvez acheter et vendre vos parts à tout moment via un courtier en ligne bon marché, ce qui assure une liquidité bien supérieure à celle d’un bien immobilier physique.
2. Les fonds indiciels immobiliers
Comme les ETF, les fonds indiciels visent à reproduire un indice de référence. Cependant, à la différence des ETF, ils ne sont pas négociés en bourse. Pour les investisseurs privés suisses, le Swisscanto (CH) Index Real Estate Fund Switzerland indirect CHF FA (ISIN : CH0315623055), qui réplique l’indice SWIIT avec un TER d’environ 0,91%, constitue une option intéressante. Ainsi, ce véhicule permet d’investir dans l’immobilier suisse à travers une exposition diversifiée et passive.
3. Les actions immobilières cotées
Au lieu d’utiliser des ETF, vous pouvez également investir directement dans des actions de sociétés immobilières cotées. Certes, cette approche est plus concentrée et donc plus risquée que la réplication d’un indice entier. Toutefois, elle peut être judicieuse si vous disposez d’un capital suffisant pour constituer un portefeuille diversifié.
Parmi les principales sociétés immobilières suisses figurant dans l’indice REAL, on retrouve notamment :
- Swiss Prime Site (SPSN)
- PSP Swiss Property (PSPN)
- Allreal Holding (ALLN)
- Mobimo (MOBN)
- Intershop Holding (ISN)
- Zug Estates Holding (ZUGN)
- Hiag Immobilien (HIAG)
Par ailleurs, vous pouvez aussi vous exposer indirectement au secteur en achetant des actions d’entreprises de construction, de fabricants de matériaux ou d’exploitants hôteliers. Néanmoins, le risque principal réside dans la dépendance à une seule entreprise. C’est pourquoi il est essentiel de répartir votre capital sur plusieurs titres et plusieurs secteurs.
4. Les fonds immobiliers actifs
De nombreux fonds gérés activement investissent principalement ou exclusivement dans l’immobilier suisse. Plusieurs d’entre eux affichent un historique solide, notamment :
- Fonds Immobilier Romand (FIR) – TER environ 0,67%
- La Foncière – TER environ 0,66%
- Solvalor 61 – TER environ 0,74%
- Bonhôte-Immobilier SICAV – TER environ 1,06%
- UBS Anfos, UBS Swissreal ou UBS SWISS SIMA
- Swisscanto Real Estate Fund Responsible Swiss Commercial
- Edmond de Rothschild Real Estate SICAV – Swiss
- Schroder Immoplus
Cependant, la manière la plus simple et la moins risquée d’accéder à cet univers reste de passer par un ETF passif ou un fonds indiciel répliquant l’indice SWIIT. En effet, ce dernier regroupe plus de 40 fonds immobiliers différents, offrant ainsi une diversification optimale en une seule transaction.
5. Les obligations immobilières
Certaines grandes sociétés immobilières suisses émettent des obligations cotées à la SIX Swiss Exchange. Parmi les émetteurs reconnus figurent notamment Swiss Prime Site, PSP Swiss Property, Allreal Holding, Mobimo Holding, Intershop Holding, Investis Holding et Zug Estates Holding. Ces instruments permettent d’investir dans l’immobilier avec un profil de risque différent, axé sur le revenu fixe plutôt que sur la plus-value. Toutefois, il convient de diversifier vos obligations entre plusieurs émetteurs et plusieurs secteurs afin de limiter le risque de défaut.
6. Le pilier 3a et les avoirs de libre passage
De nombreuses solutions de prévoyance suisses incluent une part d’immobilier dans leurs allocations. Certains prestataires en ligne offrent d’ailleurs la possibilité d’intégrer des fonds immobiliers spécifiques à votre stratégie, comme le Swisscanto (CH) Index Real Estate Fund Switzerland indirect NT CHF (TER : 0,72%) ou le CSIF (CH) I Real Estate Switzerland Blue ZB (TER : 0,77%). Ainsi, vous pouvez investir dans l’immobilier tout en bénéficiant des avantages fiscaux liés à la prévoyance, ce qui constitue un double levier patrimonial particulièrement intéressant.
7. La gestion de fortune et les plans d’épargne en fonds
Enfin, de nombreux gestionnaires de fortune et robo-advisors suisses intègrent l’immobilier helvétique dans leurs portefeuilles. Toutefois, avec ces services, le contrôle sur les instruments utilisés reste limité. Pour cette raison, il est essentiel d’examiner attentivement les frais, la composition des allocations et la qualité des sous-jacents avant de souscrire.
Investir dans l’immobilier en direct : une approche à aborder avec prudence
Bien que l’achat d’un bien immobilier physique soit souvent perçu comme un placement « tangible » et rassurant, il présente en réalité de nombreux inconvénients comparé aux véhicules de placement décrits ci-dessus.
Les risques liés à la détention directe d’un bien immobilier
Premièrement, le risque de concentration est majeur. En effet, investir l’intégralité de son capital dans un seul bien expose l’investisseur à l’évolution d’un marché local très spécifique. Deuxièmement, le risque locataire ne doit pas être sous-estimé : vacance locative, impayés, dégradations ou litiges peuvent fortement affecter la rentabilité. Troisièmement, le risque de mauvais investissement est réel, car évaluer correctement un bien exige une expertise pointue. De plus, les frais d’entretien, de rénovation et de gestion réduisent significativement le rendement net. Enfin, la faible liquidité d’un bien immobilier empêche toute sortie rapide en cas de besoin.
L’achat de la résidence principale : une décision avant tout personnelle
Certes, l’achat de sa résidence principale peut être judicieux dans certaines situations. Cependant, il s’agit davantage d’un choix de vie que d’un investissement à proprement parler. En outre, il mobilise une part importante du capital sur un seul actif, ce qui nuit à la diversification globale du patrimoine. Il convient donc de ne pas confondre logement et placement.
L’immeuble de rendement : une option exigeante
L’acquisition d’un immeuble locatif comme placement requiert un capital initial conséquent et une gestion active. De surcroît, les conditions hypothécaires sont plus strictes que pour une résidence principale, et les fonds de prévoyance ne peuvent pas être utilisés. Par conséquent, cette option reste réservée aux investisseurs disposant d’une expertise approfondie et d’une capacité financière élevée.
Le crowdfunding immobilier : à manier avec précaution
Enfin, le financement participatif permet de devenir copropriétaire d’un bien avec d’autres investisseurs. Néanmoins, les montants minimaux sont élevés, la diversification reste limitée et les frais de plateforme amputent le rendement. En définitive, ce type de placement combine plusieurs des inconvénients de la détention directe sans en offrir tous les avantages.
Faut-il vraiment investir dans l’immobilier uniquement en Suisse ?
Pour conclure, il convient de prendre du recul sur la pertinence d’une exposition exclusivement helvétique. En effet, le marché immobilier suisse se trouve actuellement à des niveaux de valorisation historiquement élevés, ce qui réduit mécaniquement les perspectives de rendement futur. De surcroît, plusieurs facteurs structurels invitent à la prudence : une potentielle hausse des taux hypothécaires qui fragiliserait des ménages très endettés, une démographie en ralentissement avec une natalité en baisse, l’impact croissant de l’intelligence artificielle sur l’emploi qualifié et donc sur la solvabilité de certains emprunteurs, ainsi que d’éventuelles restrictions migratoires qui pourraient peser sur la demande de logements.
Pour ces raisons, si la classe d’actifs immobilière vous intéresse, l’idéal n’est pas nécessairement d’investir dans l’immobilier uniquement en Suisse. Au contraire, il est souvent plus pertinent d’opter pour une exposition mondiale via des ETF ou des fonds immobiliers internationaux. Ainsi, vous bénéficiez d’une diversification géographique sur plusieurs continents, secteurs (résidentiel, commercial, logistique, santé) et devises. Par ailleurs, cette approche permet de réduire la dépendance à un seul marché national et de capter les opportunités de croissance présentes dans des régions où les valorisations sont plus attractives.
En définitive, faire appel à un conseiller financier indépendant rémunéré à l’honoraire permet d’évaluer objectivement chaque option, sans conflit d’intérêts. Ainsi, vous bénéficiez d’une analyse personnalisée et neutre, alignée sur vos intérêts patrimoniaux à long terme et adaptée au contexte de marché actuel.
Avertissement :
Cet article est publié à titre informatif et pédagogique. Il ne constitue ni une offre, ni une recommandation personnalisée d’investissement. Les véhicules de placement cités (ETF, fonds, actions, obligations) le sont à titre illustratif. Tout investissement comporte des risques, notamment de perte en capital, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Avant toute décision, il convient d’évaluer votre situation patrimoniale, votre horizon de placement et votre tolérance au risque, idéalement avec un conseiller financier indépendant rémunéré à l’honoraire.
